5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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