5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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